सरकार जीएसटी दरों में ढील देने पर विचार कर रही है, जिसका सीधा असर रियल एस्टेट सेक्टर पर पड़ सकता है। अगर ये बदलाव लागू होते हैं, तो घर बनाने की लागत कम हो सकती है, जिससे खरीदारों को भी फायदा हो सकता है। फिलहाल, निर्माण में इस्तेमाल होने वाली सामग्रियों पर अलग-अलग जीएसटी दरें (18% से 28%) लगती हैं, जिससे परियोजना की लागत बढ़ जाती है।
हालांकि, विशेषज्ञों का मानना है कि दरों में सामंजस्य और इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) को वापस लाने से घरों की कीमतों में 2-4% की कमी आ सकती है। यह कदम खासकर मध्यम वर्ग के लिए फायदेमंद साबित हो सकता है, जिसकी क्रय शक्ति लगातार बढ़ती लागतों के बोझ तले दबी है।
फिलहाल, रियल एस्टेट परियोजनाओं पर लगने वाली जीएसटी दरें अलग-अलग हैं। सीमेंट और पेंट पर 28% जीएसटी, जबकि स्टील, टाइल्स और सैनिटरी वेयर पर 18% जीएसटी। यह असमान कर संरचना सीधे तौर पर परियोजना लागत और घर की कीमतों को बढ़ाती है। विशेषज्ञों का कहना है कि इन दरों को एक साथ लाने से डेवलपर्स की लागत में काफी कमी आ सकती है।
क्या घरों की कीमतें कम होंगी?
एनारॉक की एक रिपोर्ट के अनुसार, किफायती आवास पर अभी 1% जीएसटी लगता है, इसलिए इसमें तुरंत कोई बड़ा बदलाव नहीं होगा। हालाँकि, अगर इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) फिर से लागू किया जाता है, तो घरों की कीमतों में 2-4% की कमी आ सकती है। वहीं, मध्यम वर्ग में, अगर जीएसटी 5% से घटाकर 3% कर दिया जाता है, तो लागत में 2-3% की कमी आ सकती है।
जेनिका वेंचर्स के संस्थापक और सीईओ अभिषेक राज ने कहा कि ये बदलाव जीएसटी से पहले के लाभ को और बढ़ा सकते हैं। उन्होंने कहा, “2019 में आवासीय जीएसटी को 12% (आईटीसी के साथ) से घटाकर बिना आईटीसी के 5% करने से निर्माणाधीन परियोजनाओं में खरीदारों का विश्वास बढ़ा है।” उन्होंने आगे कहा, “लेकिन, आईटीसी के बिना, मध्यम वर्ग के लिए लंबे समय तक घर खरीदना मुश्किल बना हुआ है।”
लागत में वृद्धि और मुनाफे पर दबाव
हाल के वर्षों में निर्माण लागत में काफी वृद्धि हुई है। 2019 और 2024 के बीच, इसमें लगभग 40% की वृद्धि हुई है, जिसमें से सबसे तेज़ 27.3% की वृद्धि केवल तीन वर्षों में हुई है। टियर-1 शहरों में ग्रेड A परियोजनाओं की लागत 2021 में ₹2,200 प्रति वर्ग फुट थी, जो 2024 में बढ़कर ₹2,800 हो जाएगी। ऐसे में, सीमेंट और स्टील जैसी प्रमुख वस्तुओं पर कर छूट कुछ राहत प्रदान कर सकती है।
टीआरजी ग्रुप के प्रबंध निदेशक पवन शर्मा ने कहा कि घरों की कीमतों को किफायती बनाए रखना एक मुश्किल काम है। “आसान कर दरें लोगों को ज़्यादा घर खरीदने में मदद कर रही हैं, खासकर किफायती घर। लेकिन, इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) को हटाने से परियोजना बजट बढ़ जाता है, खासकर सीमेंट और स्टील जैसी वस्तुओं के लिए। अंततः, इसका बोझ खरीदारों पर पड़ता है।” शर्मा ने आगे कहा कि अगर आईटीसी को धीरे-धीरे फिर से लागू किया जाए, तो खरीदारों को भी फायदा होगा और डेवलपर्स के लिए काम करना आसान हो जाएगा।
लग्ज़री घरों की चिंताएँ
जीएसटी दरों की नई सरलीकृत प्रणाली से सभी श्रेणियों को समान लाभ नहीं मिल सकता है। लग्ज़री हाउसिंग प्रोजेक्ट्स, जो महंगे सामानों पर बहुत अधिक निर्भर करते हैं, अगर ऐसे सामानों को प्रस्तावित 40% स्लैब में शामिल किया जाता है, तो उनकी लागत बढ़ सकती है।
एआईएल डेवलपर के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक संदीप अग्रवाल ने इस सुधार का स्वागत किया, लेकिन साथ ही एक चेतावनी भी दी। अग्रवाल ने कहा, “सीमेंट और स्टील को 18% के दायरे में लाने से लागत कम होगी। अगर इससे कर का बोझ 10-20% कम हो जाता है, तो महानगरों और टियर-2 शहरों में कीमतों में सुधार होगा। लेकिन लग्ज़री घरों के लिए, फिटिंग और फ़िनिश पर 40% की दर नुकसानदेह हो सकती है।” उन्होंने आगे कहा कि उत्तरी गोवा जैसे बाज़ारों में, जहाँ लाइफस्टाइल घरों की माँग बढ़ रही है, आसान जीएसटी स्लैब पारदर्शिता ला सकता है और औपचारिक निवेश आकर्षित कर सकता है।
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एलीटप्रो इंफ्रा के संस्थापक और निदेशक वीरेन मेहता ने गुरुग्राम और दिल्ली-एनसीआर में भी इसी तरह के जोखिमों का हवाला दिया। उन्होंने बताया, “लक्ज़री प्रोजेक्ट अच्छी क्वालिटी की फिटिंग और आयातित सामान पर निर्भर करते हैं। अगर ये 40% स्लैब में आते हैं, तो लागत बहुत बढ़ जाएगी, जिससे सलाहकारों को या तो कीमतें बढ़ानी पड़ेंगी या नुकसान उठाना पड़ेगा।” हालाँकि, मेहता का मानना है कि अच्छी माँग के कारण उच्च इनपुट टैक्स के बावजूद दिल्ली-एनसीआर का लक्ज़री हाउसिंग बाज़ार बढ़ता रह सकता है।
निर्माण का मुख्य आधार
हालाँकि दो-स्लैब वाली जीएसटी प्रणाली का पालन करना आसान और सीधा है, फिर भी डेवलपर्स के लिए इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) की कमी एक बड़ी समस्या बनी हुई है। इसे फिर से लागू करने से कम दरों का लाभ और बढ़ सकता है, खासकर मध्यम आय वाले परिवारों के बीच। हालाँकि, लक्ज़री प्रोजेक्ट टुट्स के लिए, 40% स्लैब पहले से ही प्रतिस्पर्धी बाजार में मूल्य निर्धारण रणनीति को और जटिल बना सकता है।
